SIXHANDS ／ 市場行情分析
房地產市場行情分析
暨建議售價報告
聯聚中雍大廈 The Landmark
臺中市西屯區市政北七路 98 號
七期頂級企業總部商辦 · 全棟行情分析暨建議售價
核 心 結 論
全棟成交中位（成屋轉售 47 筆）
64.9 萬/坪
本報告以 內政部不動產交易實價登錄 71 筆買賣（101/01 ~ 115/07，4F–39F 全樓層）
與 5 筆租賃實登為基礎，單價一律自行扣除車位重算，
並區分預售與成屋轉售兩波，建立本案分樓層價格階梯與投報率結構。
報告編號 LJZY-2026-0911-v2 ｜ 製表日 2026/09/11 ｜ 資料撈取日 2026-09-11
製表：小登 · 實登行情數據官（Sixhands Studio AI 數字員工）
一、標的基本資料
資料來源：內政部實價登錄建物明細（撈取日 2026-09-11）＋ 樂居公開基本資料，兩造交叉驗證。
| 案名 | 聯聚中雍大廈 The Landmark | 地址 | 西屯區市政北七路 98 號 |
| 建設／營造 | 聯聚建設 ／ 拓洋營造 | 建築設計 | 張德昌建築師事務所 |
| 完工 | 107/06（屋齡 8 年） | 建築規劃 | 地上 39 層／地下 7 層 |
| 建築高度 | 192 公尺 | 構造 | SC 鋼骨造 |
| 總戶數 | 73 戶 | 配置 | 每層 2 戶雙拼（之1／之2） |
| 基地面積 | 1,086 坪 | 標準層高 | 約 4.5 米 |
| 主建物 | 約 132.4 坪／戶 | 權狀（扣車位） | 約 220.4 坪／戶 |
| 公設比 | 39.96% | 管理費 | 160 元／坪／月 |
| 車位 | 430 席・坡道平面・9.65 坪/席 | 車位比 | 5.89 席／戶 |
| 土地 | 惠國段 92 地號 | 使用分區 | 都市：第四種新市政中心專用區 |
| 主要用途 | 辦公用（實登） | 學區 | 惠文國小(雙語)／惠來國小(雙語)／惠文高中國中部 |
◆ 公設比經雙重驗證。實登反推（主建物 132.35 ÷ 扣車位權狀 220.42）＝ 39.96%，
與樂居揭露之 39.95% 完全吻合。
實務意義：每購入一坪，可實際使用約 0.60 坪。
以全棟中位 64.85 萬/坪換算，每坪可用空間的真實成本約 108.0 萬元。
此為頂級商辦常態（入口大廳、梯廳、機電、中繼機房均計入公設），非本案獨有。
◆ 分類提醒（易誤判）：本案實登「建物型態」欄登載為
住宅大樓（11層含以上有電梯），但「主要用途」欄為 辦公用、
建物明細為 辦公室；租賃實登之型態欄則登載為「辦公商業大樓」。
同一標的存在兩套型態標示，若以「建物型態」篩選比較標的，將整棟誤歸住宅並污染均價。
本報告一律以「主要用途」為分類依據。
標準層配置
每層 2 戶雙拼，C 棟＝98號-1、D 棟＝98號-2，共用中央梯間（專有梯廳 1.55 坪/戶）。
兩戶可整層合併，合計扣車位權狀約 441 坪。
實登佐證：15F 之1・之2 於 115/07/03 同日同價成交；11F 之1・之2 於 114/02/09 同日同價成交；
租賃端 9F、10F 亦各以整層（440.81 坪）於同日同價出租。
二、實價登錄總覽
內政部不動產交易實價查詢服務網｜查詢區間 101/01 ~ 115/07｜撈取日 2026-09-11｜
條件：市政北七路98號・房地(土地+建物)及含車位・全樓層無篩選｜主要用途 100% 辦公用
單價口徑（本報告一律自行重算）
淨單價 ＝（總價 − 車位價）÷（總面積 − 9.65 × 車位數）
車位價：34 筆已揭露者採實際值（173～228 萬/席）；37 筆未揭露者採實據中位 191 萬/席。
※ 實登「單價」欄不可直接比較——車位價有揭露者系統已扣車位，未揭露者未扣，
兩種口徑混列。例：某筆實登欄 58.69 看似偏高，統一口徑後 58.68 實為全場最低。
| 群組 | 筆數 | 最低 | 中位 | 均價 | 最高 |
|---|
| 預售（104/03–104/08，早於完工） | 24 | 53.09 | 56.06 | 59.52 | 68.47 |
| 成屋轉售（106 年起）★ 估價基準 | 47 | 54.98 | 64.85 | 65.79 | 89.83 |
| 近 3 年（113–115） | 12 | — | 67.44 | 72.09 | — |
單位：萬元／坪（淨單價，不含車位）。
成屋轉售較預售高 +10.5%；預售屬建商定價，不代表市場行情，故估價一律採成屋轉售組。
成屋轉售逐年均價（萬/坪）
107–109 均 63.14 → 113–115 均 72.09，6 年 +14.2%，年化 2.23%。
113 年均價偏高係由 2 筆 30F 交易（含全場最高 89.83）拉升，年度均價受樓層組合影響甚大，須併同下頁樓層帶判讀。
三、樓層溢價曲線與分樓層價格階梯
僅採「成屋轉售 47 筆」計算，排除預售定價干擾。實登樓層分布中無 16F 成交紀錄。
| 樓層帶 | 筆數 |
實際成交（萬/坪） |
近3年均 |
建議價格階梯 |
|---|
| 最低 | 中位 |
均價 | 最高 |
防守底價 | 合理成交帶 |
建議開價 |
|---|
| 低樓層 4–9F ⚠ | 4 | 54.98 | 57.67 | 59.46 | 67.53 | 67.53 (n=1) | 57.7 | 57.7–59.5 | 63.0 |
| 中樓層 10–16F | 10 | 58.68 | 65.25 | 64.86 | 67.35 | 66.11 (n=6) | 65.3 | 65.3–66.1 | 70.1 |
| 中高樓層 17–24F | 15 | 60.40 | 62.65 | 64.87 | 81.85 | 77.28 (n=3) | 62.7 | 62.7–77.3 | 81.9 |
| 高樓層 25–32F | 11 | 60.56 | 65.22 | 68.15 | 89.83 | 84.50 (n=2) | 65.2 | 65.2–68.2 | 72.2 |
| 頂層 33–39F ⚠ | 7 | 68.12 | 68.91 | 69.01 | 69.76 | 無成交 | 68.9 | 68.9–69.0 | 73.1 |
單位：萬元／坪（淨單價，不含車位）。⚠ 標示者樣本數 <10，僅供參考。
防守底價＝該樓層帶全期中位；合理成交帶＝中位至均價（近 3 年有 3 筆以上且高於均價者取近 3 年均為上緣）；建議開價＝合理上緣 ×1.06（預留議價空間，議價幅度為業界慣例推估，非實登數據）。
◆ 樓層溢價約 16%，且跳躍點在 10F。
低樓層（4–9F）均 59.46 萬/坪，10F 以上即跳升約 +9%，
至頂層（33–39F）達 69.01 萬/坪、累計 +16.0%。
對屋主的意義：高樓層開價高於低樓層 15% 上下，是本棟自身成交紀錄支持的市場行情，不是漫天喊價；
買方若以低樓層成交價比價，本表即為回應依據。
◆ 近 3 年高樓層出現跳價，但樣本極少，不宜當定價依據。
中高樓層近 3 年均 77.28（n=3）、高樓層近 3 年均 84.50（n=2），
均由 115/05 兩筆 18F（81.85）與 113/10 一筆 30F（89.83）拉升。
建議：以此為「衝高目標價」，而非「預期成交價」；預期成交仍應落在合理成交帶。
四、租金行情與投資報酬率
租賃實價登錄 5 筆（112/05 ~ 113/12）。租金口徑同買賣，一律扣除車位租金與車位面積後重算。
| 訂約日 | 樓別 | 月租總額(萬) | 總面積(坪) | 車位 |
實登單價 | 統一口徑(元/坪/月) | 標的／備註 |
|---|
| 112/05/16 | 9F | 63.01 | 440.81 | 10 | 0.17 | 1,728 | 房地+車位｜整層 之1+之2 |
| 112/05/16 | 10F | 63.01 | 440.81 | 10 | 0.17 | 1,728 | 房地+車位｜整層 之1+之2 |
| 112/05/25 | 31F | 58.11 | 224.00 | 5 | 0.26 | 3,185 | 建物｜含稅、含車位清潔費 |
| 112/08/04 | 19F | 38.00 | 262.52 | 4 | 0.14 | 1,621 | 建物 |
| 113/12/06 | 21F | 44.42 | 223.90 | 4 | 0.23 | 2,289 | 房屋+車位｜含稅｜租期 5 年 |
車位月租實據：20,000元/4席＝5,000、35,000元/10席＝3,500，未揭露者採 4,250 元/席/月。
租賃單價欄亦有相同口徑問題：31F 實登欄 0.26，統一口徑後 0.3185，差 23%。
全棟投報率（租金中位 1,728 ÷ 成交中位 64.85 萬/坪）
| 樓別 | 實登租金(元/坪/月) | 該樓層帶售價(萬/坪) | 毛投報率 |
|---|
| 9F | 1,728 | 59.46 | 3.49% |
| 10F | 1,728 | 64.86 | 3.20% |
| 19F | 1,621 | 64.87 | 3.00% |
| 21F | 2,289 | 64.87 | 4.23% |
| 31F | 3,185 | 68.15 | 5.61% |
◆ 關鍵發現：售價尚未充分反映高樓層的租金價值。
31F 租金 3,185 元/坪相對 9–10F 之 1,728 元/坪，租金溢價達 +84%；
但同期高樓層售價相對低樓層之溢價僅 +14.6%。
租金溢價為售價溢價的 5.7 倍，高樓層毛投報率反而明顯較高（5.61% 對 3.20–3.49%）。
對屋主的意義：若持有高樓層戶別，開價具備高於樓層溢價曲線的談判空間，
可改以「租金收益還原」而非「每坪單價」與買方議價。
※ 樣本僅 5 筆且口徑不一（含稅／未註明、含土地／僅建物、車位租金揭露與否），
方向可信，幅度須更多樣本驗證。保守以實登原始欄 2,600 元/坪重算，31F 仍達 4.58%，結論方向不變。
五、市場判讀與訂價策略建議
以本棟自身成交紀錄為主要錨點，輔以七期商辦同級競品位階比較。
1. 價格走勢判讀
成屋轉售 107–109 年均 63.14 → 113–115 年均 72.09 萬/坪，
6 年上漲 14.2%，年化 2.23%。
判讀：保值性成立，增值幅度溫和。
本案價格區間長期穩定、未見明顯下跌；相較之下，七期住宅同期經歷 2024 年高峰後近一年修正約 −9.96%，
本案波動明顯較小。此一特性與「自用比例高、長期持有者居多」的持有結構一致。
※ 本判讀為歷史資料之描述，不構成對未來價格之預測或保證。
2. 同級競品位階
| 等級 | 案名 | 坪數規劃 | 單價（萬/坪） | 資料狀態 |
|---|
| 頂級總部級 | 聯聚中雍大廈（本案） | 225–450 | 64.85 中位／89.83 最高 | 實價登錄 47 筆 |
| 頂級總部級 | 聯聚中維大廈 | 80–120 | — | 興建中・待實登 |
| 進階級 | NTC 國家商貿中心 | — | — | 待實登 |
| 進階級 | CBD 時代廣場 | — | — | 待實登 |
| 進階級 | 豐邑市政都心廣場 | — | — | 待實登 |
| 入門～中階 | 市政壹號・親家T3・T-POWER・鼎盛BHW | — | — | 待實登 |
本表僅列實價登錄數據。競品尚未取得實登者不列數字，
且不以坊間或同業公開資訊替代，以確保本報告全部數據口徑一致。
◆ 分級的實質機制是「最小坪數」。
本案 225–450 坪、聯聚中維 80–120 坪，入門級微型商辦更小。
坪數門檻即客群篩選器——需求 40 坪的企業不會成為本案買方，因為產品不存在。
對屋主的意義：本案買方池天生受坪數門檻限制，客群窄，但替代品也少；
訂價應對標本棟自身成交紀錄，而非其他等級商辦。
3. 訂價與銷售策略
- 依樓層帶訂價，切勿以全棟均價套用。低樓層與頂層落差達 16.0%，以全棟均價報低樓層將高估約 5～6 萬/坪，反致滯銷。
- 買方比價時，以本棟自身成交紀錄回應。47 筆成屋轉售即為最強錨點，無須引用他棟。
- 高樓層改以租金收益還原議價。租金溢價 +84% 遠高於售價溢價 +14.6%，對收租型買方，高樓層投報率反優於低樓層。
- 預期管理：本案買方以自用與企業形象為主，非高投報標的。實質淨投報約 2.5–2.9%，宜於接洽初期即揭露，避免後段破局。
- 毛胚屋戶別須計入裝修成本。實登 5 筆註記毛胚屋，買方須自行裝修，議價時可納入折讓評估。
- 整層需求可主打 C＋D 合併 441 坪。本棟已有多次整層成交與整層出租紀錄，為明確可行之產品型態。
◆ 若已委託銷售逾 3 個月無出價，建議依序檢視：
① 開價是否超出該樓層帶「合理成交帶」上緣；② 是否以全棟均價套用於低樓層戶別；
③ 買方客群是否投報導向（本案不適配）；④ 毛胚屋是否未於揭露階段說明裝修成本。