實價登錄多久更新一次？

內政部不動產交易實價查詢服務網，每月 1 日、11 日、21 日各更新一次。

這個頻率從 2016 年 12 月起就是這樣——在那之前是每月 1 日和 16 日兩次，後來改成三次，資訊釋出得比以前快。

但頻率不是重點。

重點是：你看到的是「過去簽的約」

實價登錄不是即時報價，是交易完成後的申報紀錄。中間隔著一段結構性的時間差。

成屋的流程是這樣走的：簽約 → 用印 → 完稅 → 辦所有權移轉登記。而實價登錄是在最後那一步、辦移轉登記的時候一併申報的。

換句話說，等這筆成交出現在網站上，當初簽約那天已經過了一段時間。市場如果在這段期間動了，你查到的數字就跟不上。

預售屋反而比成屋快

這點很多人以為相反。

依實價登錄 2.0，預售屋是在簽訂買賣契約之日起 30 日內申報（2021 年 7 月 1 日以後簽約者適用）。成屋則要等到辦移轉登記才申報。

所以同一個時間點看，預售屋的資料通常比成屋新。這也是為什麼拿預售行情去對中古屋，或反過來，常常對不起來——兩邊的資料新鮮度本來就不同。

順帶一提：2.0 讓成屋快了一些

舊制的成屋是「移轉登記完成後 30 日內」才申報，2.0 改成辦登記時一併申報，等於把揭露時間往前挪了約一個月。

有變快，但那段從簽約到過戶的時間差還是在。

助哥提醒

我遇過不少屋主和買方，查了實登就直接拿來當今天的價格用。問題不是資料不準，是它本來就不是「現在」。

看實登的時候，多做一個動作就好：把每一筆的交易年月看清楚，別只看單價。三個月前和上個月的成交，在市場有波動的時候，意義差很多。

時間只是要校正的其中一項。裝潢、樓層、格局條件也都會讓同一棟的成交價拉開——這些怎麼校正，寫在〈屋主自己查實登，為什麼還是估不準？〉。

在七期，助哥不賣房子，賣判斷。