十三期

十三期土地：483 筆實登逐筆重算

十三期橫跨南屯區與南區。這裡的數字全部來自內政部實價登錄，撈取日 2026-09-30， 交易標的全部是土地（非建物），因此沒有車位、公設、屋齡這些調整項——土地的單價就是單價。

單價單位：萬元/坪，土地單價不含建物。統計區間民國 113–115 年（近三年），一律取中位數。 已排除備註載明「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」27 筆。全區近三年 309 筆，單價中位 67.00 萬/坪、總價中位 9,589 萬。

發現一：面積越大單價越高，但它是一條緩坡

十三期的細部計畫只劃了兩種住宅區——住 1-1 與住 1-3，沒有商業區。兩者的建蔽率（50%）、基準容積（140%）、上限容積（250%）完全相同， 差別只在最小基地面積（140 ㎡ 與 800 ㎡）。

把近三年的單筆土地交易（排除一次買進多筆的整合案）依面積切開：

從 100 坪往上，單價一路緩緩爬升，180–242 坪那格就已經到 68.00 了。 這個關係在四個地段各自計算都成立，不是某一段拉出來的。

整合這一項，資料驗得出來

實登有一欄「交易筆棟數」，記錄同一筆交易涵蓋幾筆土地——一次買進多筆，就是整合的直接證據。

一次吃下 5 筆以上的，單價中位比單筆交易高 12.2%，平均規模超過一千坪、總價七億以上——那是建商在整地。 這跟七期大基地「補齊地會貴」是同一件事，七期那篇有完整說明。

不過整合案只有 24 筆，佔近三年的 8%。把它們全部排除之後，面積與單價的關係幾乎沒變（價差 10.5% → 10.2%）， 所以整合不是那條緩坡的成因。

至於最小那格（不到 42.4 坪）單價反而偏高，推測與這類土地難以單獨開發、多半賣給相鄰地主（釘子地）有關， 同樣未經個案查證。

單純看面積級距的版本

七期商辦那邊是坪數越小、單價越高（26 坪的市政壹號廣場單價全場最高）。 十三期土地在大面積這一端剛好相反：200 坪以上的單價中位（71.00、71.10）明顯高於 50–200 坪那兩格（64.15、65.00）。 合理的解釋是建商要的是可建的完整素地，大面積稀缺所以願意付溢價——這是推測，未經個案查證。

但要注意這不是一條單調的線：50 坪以下那格反而回到 67.99，比中間兩格都高。小面積為什麼也貴，這份資料回答不了—— 可能與畸零地、角地或補齊地的性質有關，但沒有個案資料可以證實，所以不要把它講成「越大越貴」的通則。

四個地段的逐年走勢

民國 110–114 年，各段土地單價中位數。 四張圖共用同一個 Y 軸，所以高低可以直接對照；灰色虛線是全區中位，當比較基準。 每年樣本少於 5 筆的不畫點，寧可斷線也不用少數幾筆充數。

單位：萬元/坪。實線為該段單價中位，灰色虛線為全區中位。 民國 115 年未納入——年度尚未結束，且樂田段該年無成交，畫進去會產生誤導的下降。

發現二：這一區近三年的政府標售，沒有比民間便宜

兩者差約 2.3%。如果你在等政府標售撿便宜，這份資料不支持那個假設。 標售案集中在大慶段（37/104 筆）與昌明段（36/106 筆）。

十三期的建商在做什麼

前面那 483 筆實登講的是土地換手。這一段講的是換手之後：那些地被誰買走、蓋成了什麼、還有多少握在手上還沒動。
本段建案與建商持地資料不是實價登錄，而是正心不動產估價師聯合事務所整理的《公辦市地重劃十三期成交地圖》（第伍版・民國 115 年 1 月），揭露截止日 115/01/25，該所官網開放各界下載使用。

一、已經推出來的：31 個建案

價格區間為正心揭露之近期成交價格區間（不含車位價格與店面價格），非開價；「待定」為該案截至揭露日尚未有揭露成交。坪數規劃不含車位面積。

昌明段　區分所有建物　11 案・941 戶

楓溪段　區分所有建物　2 案・85 戶

樂田段　區分所有建物　5 案・351 戶

大慶段　區分所有建物　9 案・894 戶

昌明段　連棟透天　4 案・52 戶

透天為總價（不是單價）。標＊者依正心註記為推案開價，不是成交價，兩者不可並列比較。

二、還沒推出來的：40 筆已請照、暫未推案的土地

正心圖面用藍框標出「已請照、暫未推案」的基地，並註明持有建商與土地坪數。這是實價登錄給不了的一層——實登不揭露買方是誰，所以「這塊地被哪家建商買走」只能靠這種圖面資料。
合計 40 筆、34,302.34 坪（約 11.34 公頃）。下面依集團歸戶，括號內的母集團為正心圖面標註。

三、把兩份資料疊起來，看到三件事

接著看