幾乎每個想買商辦收租的人，第一句話都是問投報率多少。
這個問題沒錯，錯的是期待它是一個數字。
投報率是個分數——分子是租金，分母是價格。分子跟分母各自都會騙人，而算完之後還有兩件事沒扣。所以同樣看到「4.29%」，有人看到機會，有人看到的是屋齡 16 年。
先看實際數字
九棟裡有兩棟是預售或興建中（聯聚中維、市政壹號），沒有租賃實績，因此沒有投報率可算。剩下七棟：
| 建案 | 毛投報 | 租金（元／坪／月） | 屋齡 |
|---|---|---|---|
| 豐邑市政都心廣場 | 4.29% | 1,319 | 16 年 |
| 聯聚中雍大廈 | 3.26% | 1,830 | 8 年 |
| NTC 國家商貿中心 | 3.12% | 1,297 | 8 年 |
| 親家 T-POWER | 2.93% | 1,073 | 11 年 |
| 親家 T3 市政國際中心 | 2.89% | 972 | 13 年 |
| 鼎盛 BHW | 2.82% | 1,184 | 10 年 |
| CBD 時代廣場 | 2.68% | 1,078 | 12 年 |
七棟裡有五棟在 3% 以下。而唯一站上 4% 的那棟，屋齡是九棟中偏長的。這不是巧合，是這篇文章要講的第四層。
投報率四層剝
一個投報率數字，要剝掉四層才知道它在講什麼。
你除的是哪一個價格？含不含車位，結果差很多。
這個租金中位，是幾筆撐出來的？
毛投報不是你實拿，中間還有四項要扣。
這個數字是用什麼換來的？屋齡、地段，還是流動性。
第一層：分母——你除的是哪一個價格？
商辦幾乎都帶車位。所以「總價」這兩個字，在不同人口中是不同意思。
如果你用含車位的總價當分母，但租金只算房屋部分的租金，那分母被灌大了，投報率會被低估。反過來，如果拿別人「不含車位」的單價去對照自己「含車位」的成交，也一樣對不上。
我把九棟的兩種口徑都算過：含車位與不含車位的單價，差距落在 +0.8% 到 +10.4% 之間，每一棟不一樣，取決於這棟的車位是坡道平面還是坡道機械、車位佔總價多少。
10% 的分母差異，直接就是 10% 的投報率差異。這一層不先講清楚，後面三層都不用談了。
（住宅端也有類似的坑，我在〈屋主自己查實登，為什麼還是估不準？〉寫過。）
第二層：分子——這個租金是幾筆撐出來的？
租金中位數看起來是個乾淨的數字，但它背後的樣本數差很多。
九棟裡，租賃實登筆數多的像 CBD 時代廣場有 61 筆、親家 T3 有 52 筆；少的像聯聚中雍只有 5 筆。5 筆的中位數，跟 61 筆的中位數，可信度不是同一個量級。
樣本薄的時候，一戶特別高或特別低的租約就能把中位數拉走。這不代表數字是假的，而是它的行情帶比較寬——你看到 3.26%，實際可能落在一個不小的區間裡。
所以看到投報率，順手要問的第二個問題是：這是幾筆算出來的？
第三層：毛投報不是你實拿的
這是最多人跳過的一層。
本文所有投報率都是毛投報，算法是年租金除以總價。它沒有扣掉這四項：
- 管理費——商辦大樓的管理費不低，而且通常按坪計
- 稅賦——房屋稅、地價稅，非自用的稅率跟自用不同
- 空置——換租客的空窗期，一年沒收到租金的那幾個月
- 裝修攤提——商辦換租客常要復原或重做，這筆要攤進成本
扣完這四項，實際淨報酬會明顯低於帳面上的毛投報。低多少因個案而異，取決於管理費費率、空置多久、裝修花多少——這些是要用你自己的實際條件去算的，不是套一個公式就有答案。
所以當一棟的毛投報是 2.68%，扣完之後的數字意味著什麼，值得在出手前先算一遍。
第四層：這個數字是用什麼換來的？
回到最前面那張表。
豐邑市政都心廣場的 4.29% 是九棟中唯一超過 4% 的，而且不是小贏。但它的屋齡是 16 年——投報率高，有一部分是因為分母（價格）相對低，而價格相對低的原因之一是屋齡。16 年的商辦，設備更新成本要先估進去，不能只看租金收得回來多少。
反過來看聯聚中雍。它的租金是九棟中最高的 1,830 元／坪，但投報率只有 3.26%，因為分母是 1.51 億。它換到的不是報酬率，是稀缺性——九棟中唯一的整層產品，兩戶可合併約 448 坪。近三年成交 12 筆，買方池小，這同時意味著轉手的時候不容易快。
再看 CBD 時代廣場，投報率 2.68% 在九棟中最低，但它的公設比 36.17% 在九棟中也最低——同樣買一坪，實際可用的坪數最多。對自用的公司來說，這件事比投報率重要；對收租方來說，這個數字就是議價的依據。
這就是第四層的意思：每一個投報率數字，都是拿某樣東西換來的。你要先知道自己要的是什麼，才知道該換哪一樣。
所以 3% 以下代表什麼？
它代表七期商辦目前的價格，已經把租金收益的空間壓得比較薄了。
這對不同人的意義不一樣：
純收租的買方
毛投報 3% 上下，扣完四項成本後的數字，要跟你自己的資金成本放在一起看。這是一道算術題，不是感覺題。
自用為主的企業
投報率不是你的主要指標。公設比、坪效、門面、擴充彈性，對你的影響比 0.3% 的投報差距大得多。
手上已經有的屋主
你的租金實績就是你的談判籌碼。跟買方談的時候，租金穩定度往往比單價更有說服力。
助哥提醒
我看過最常見的誤判，不是有人算錯，是拿兩個口徑不同的數字互相比較——用別人含車位的總價，比自己不含車位的單價；用 5 筆撐出來的中位數，去對 61 筆的中位數；用毛投報，去想像淨收益。
四層剝完，你會發現 4.29% 跟 2.68% 中間，其實沒有一個「比較好」的答案，只有「比較適合誰」。
九棟的逐棟數據——單價、坪數、典型總價、租金、投報率、逐年行情、樓層溢價——我整理在七期商辦全解析，每一棟都有獨立的一頁。
在七期，助哥不賣房子，賣判斷。